Casi Particolari

Durante tutta la durata del contratto locativo possono subentrare delle circostanze che ricadono sull’inquilino. Alcuni esempi potrebbero essere la vendita dell’immobile, la cosiddetta surrogazione (subingresso di un terzo a cui viene ceduta una delle due parti contrattuali), il trasferimento degli obblighi contrattuali a terzi oppure il subaffitto dell’immobile.

Vendita dell’immobile in affitto

Se il locatore ha intenzione di vendere l’immobile attualmente dato in affitto, deve anzitutto dare la possibilità all’inquilino di poterlo acquistare, e quest’ultimo entro trenta giorni dalla proposta deve dichiarare le sue intenzioni. Nel caso in cui il locatore offra ad altri aquirenti l’immobile ad un prezzo inferiore rispetto a quello proposto all’inquilino oppure non informi in modo esaustivo il locatario, la vendita potrebbe anche essere annullata.

Colui che compra l’immobile si fa anche carico dei diritti e doveri del proprietario precedente ed i vigenti contratti di affitto continuano ad essere validi fino alla loro scadenza. Il nuovo locatore può recedere dal contratto, in modo conforme alle clausole, allo scadere dei cinque anni.

Surrogazione

Per surrogazione si intende la sustituzione di una delle due parti contrattuali per cessione (sia da parte del locatore che del locatario) delle proprie responsabilità e la nuova persona dovrà, in questo caso, farsi carico dei diritti così come anche dei doveri che spettavano alla parte che ha sostituito. La surrogazione del locatore si verifica quando egli vende l’immobile oppure lascia che i suoi interessi vengano perseguiti da terzi.

La surrogazione del locatario può verificarsi, ad esempio, nei seguenti casi:

• morte del locatario: il coniuge o il compagno, i figli o i parenti del locatario possono subentrare nel contratto, sostituendo il defunto, purché la persona in questione abbia vissuto almeno due anni con il precedente locatario.
• divorzio o separazione: il coniuge, che negli ultimi due anni ha vissuto con il locatario o con i suoi figli, può farsi carico del contratto ed informare il proprietario entro due mesi.

Se più persone rivendicano i rapporti contrattuali, la priorità viene data al coniuge, seguito da compagno/a e dai figli. Nel caso in cui i genitori del precedente locatario superassero il settantesimo anno di etá possono rivendicare la priorità su tutti. In caso contrario, se nessuno rivendica il contratto oppure nessuno è autorizzato a farlo, esso viene automaticamente cancellato.

Transferimento degli obblighi contrattuali

Gli obblighi contrattuali possono essere ceduti ad una terza persona con il dovuto consenso da parte dell’inquilino. Quest’ultimo perde tutti i diritti e doveri di cui si farà carico il nuovo inquilino. Questo tipo di trasferimento può avvenire solo previo consenso in forma scritta del proprietario.

Subaffitto

Se l’inquilino lascia l’immobile per un determinato periodo di tempo, può fittarlo ad una terza persona ed in tal caso si parla di subaffitto. Il prezzo dell’affitto che paga il subinquilino non può superare la somma pagata dallo stesso al proprietario. I subaffitti si limitano ad un predeterminato lasso di tempo e necessitano del consenso in forma scritta del locatore. I rapporti contrattuali tra affittuario e subaffittuario termineranno al massimo allo scadere del contratto tra proprietario ed inquilino.