Consigli Utili

1. Essere realisti

E’ naturale farsi prendere dall’entusiasmo di fronte ad una nuova casa ed a tutto quello che rappresenta. È buona norma però tenere sempre presente il budget reale a disposizione, lasciando da parte i buoni propositi futuri.
In genere, la rata non dovrebbe impegnare più del 30 % del reddito netto, presente e futuro.

2. Più anticipo, meno spendo

È ovvio, ma spesso non ci si fa caso: il mutuo ha un costo che cresce all'aumentare della somma chiesta e degli anni previsti per la restituzione.
Se si dispone di un capitale iniziale, è quindi opportuno utilizzarne una parte a titolo di "anticipo", riducendo quindi o l'entità del prestito richiesto o la sua durata, o entrambi questi parametri.

3. Comprare o affittare?

Per valutare quanto l’emozione stia prendendo il sopravvento nell’acquisto della nuova casa può essere utile calcolare quale sarebbe il canone di locazione per quella stessa casa e confrontarlo con la rata del mutuo che sottoscriveremmo; questo vale anche nel caso in cui, in futuro, si intenda dare l’immobile in locazione ad altri, dato che si dovrà comunque continuare a pagare le rate.

4. È la casa che vorrò?

L’impegno del mutuo ci accompagnerà per molti anni: nello scegliere la casa è quindi indispensabile immaginare sé stessi nel prossimo futuro e chiedersi se quella città, quel quartiere, quei servizi (scuole, negozi, trasporti etc.) e quel particolare tipo di casa (appartamento, a più piani, con giardino, vicino ai genitori etc.) saranno quelli di cui avremo bisogno anche tra dieci o venti anni. 

5. Casa mia, quanto mi costerai?

Mutuo a parte, una casa andrà mantenuta e riscaldata. La presenza di impianti che utilizzino le energie rinnovabili o i futuri costi di adeguamento dell’immobile per il contenimento energetico vanno calcolati sia nel senso di "quanto risparmierò" rispetto ad una casa non attrezzata per un basso costo di gestione, sia nel senso di "quanto costerà" l’installazione degli impianti.

6. Domandare è lecito

Non siate timidi, indagate! Per farvi un’idea precisa sull’immobile e sul suo stato di diritto chiedete: al proprietario (sul perché si trasferisce), ai vicini (per informazioni sul quartiere), al catasto (per eventuali ipoteche etc.) e di persona, magari passeggiando nel vicinato per cogliere la vita del quartiere. Potreste scovare abitazioni in vendita più convenienti!

7. Periziare l’immobile

Mille fattori influiscono sulla nostra determinazione del prezzo giusto; perciò, una perizia fatta da un perito (non la stima di un’agenzia immobiliare) sarà un ottimo punto di partenza nelle trattative e vi sarà chiesta dalla banca per l’istruttoria del vostro mutuo. Non è gratuita, ma prima la si richiede, meglio è!

8. Fate l’offerta

Sia che abbiate trattato direttamente con il proprietario, sia che vi siate serviti di un’agenzia immobiliare, dovrete fare un’offerta d’acquisto. Meglio per iscritto, con ricevuta, completa di data, estremi di identificazione dell’immobile, prezzo, condizioni di pagamento, della clausola Proposta vincolata all’accettazione del mutuo ed all’assenza di gravami di qualsivoglia natura sull’immobile e di termine entro il quale il proprietario dovrà accettare o rifiutare, per iscritto. Una consulenza del notaio che si occuperà dell’atto potrà essere gratuita ed utile.

9. Consigliarsi con il notaio

Oltre all’offerta, il notaio saprà consigliarvi al meglio su tutti gli aspetti legali e fiscali che l’acquisto comporta. La vostra ricerca privata presso l’Ufficio del Registro di eventuali "trascrizioni pregiudizievoli" sull’immobile non avrà evidenziato nulla di allarmante, ma il notaio esaminerà più approfonditamente la situazione giuridica e predisporrà l’atto d’acquisto anche coordinandosi con la banca erogatrice del mutuo.

10. Chiedere vari preventivi di mutuo

Benché l’offerta di mutui sia pressoché identica da banca a banca, alcune si rivolgono a determinate nicchie di mercato, aprendosi a particolari categorie di soggetti (lavoratori atipici, giovani etc.), altre aumentando la percentuale erogata sul valore dell’immobile (fino al 100%), altre ancora aumentando la durata del mutuo (fino a 40 anni). È consigliabile quindi non affidarsi ad una banca solo perché "sotto casa", ma chiedere più preventivi da confrontare a cominciare dall’aspetto pratico: il costo/rata.
N.B.: Accertatevi che il preventivo sia gratuito e che possiate usare i servizi on-line di calcolo della rata!

11. Diritti alla meta

Il mutuo sarà erogato da una banca, dopo essere stato approvato dalla stessa. Pare quindi ragionevole e più immediato rivolgersi direttamente ad una banca anziché a una società di mediazione creditizia che potrebbe presentarvi il conto della loro mediazione, anche se poi il mutuo non verrà stipulato.

12. Occhio al tasso!

Fisso, variabile o misto?
Quello variabile, il più pericoloso, è composto da due fattori: l’Euribor e lo Spread, entrambi variabili, in quanto il primo determinato dal mercato, il secondo dalla banca (è il suo "guadagno"). Questo tipo di tasso rappresenta quindi un'incognita per il futuro.

13. E occhio al tasso d’ingresso!

Alcune offerte di mutuo prevedono un tasso d’ingresso (quello cioè applicato alle prime rate) particolarmente basso. Conviene però guardare a come cambia il tasso in futuro per avere un'idea più chiara di quanto si sta per intraprendere.

14. La pratica ha avuto esito positivo. E i soldi?

Dopo aver raccolto più preventivi ed aver inoltrato la pratica presso una banca, questa esaminerà la pratica e delibererà in senso negativo, respingendola, o positivo, accogliendola. Attenzione però, perché dalla delibera di approvazione alla materiale disponibilità della somma richiesta potranno passare anche due mesi. È bene quindi calcolare (anche con il notaio per il rogito) i tempi di conseguenza ed accertarsi presso la banca della erogazione per il giorno dell’atto (con assegno corcolare).

15. Caro mutuo, ti lascio!

Nel contratto di mutuo deve essere prevista la possibilità di rimborsare il "capitale residuo" non seguendo il "piano di ammortamento" previsto ma, ad esempio, estinguendo anticipatamente il mutuo. La "penale per l’estinzione anticipata", presente nei mutui anteriori al Decreto Bersani, dovrebbe essere stata rimossa, ma è bene verificare che non sia stata reintrodotta sotto altra dicitura.

16. Caro mutuo, si trasloca!

Tra le novità introdotte dal Decreto Bersani (febbraio 2007) non tutti conoscono quella della portabilità del mutuo. In pratica, nel caso di un mutuo diventato caro confrontato con altre offerte, è oggi possibile sostituire la banca mutuante con una nuova banca, senza dover sostenere di nuovo i costi di estinzione del mutuo caro e di apertura del nuovo rapporto (cancellazione dell’ipoteca, nuova trascrizione etc.). Si parla di surrogazione e comincia ad essere una pratica diffusa per la quale è bene consigliarsi con il proprio notaio di fiducia. 

17. Se cambi (anche poco) non ti lascio

Per evitare la rottura del rapporto contrattuale, la banca presso la quale già si è stipulato il mutuo può proporre al cliente una modifica delle condizioni, rinegoziandole. Altrettanto può fare il cliente, chiedere condizioni più vicine alle alternative offerte dal mercato.

18. Cancellazione automatica dell’ipoteca

Una volta restituito l’intero prestito, la banca dovrà inviare alla Conservatoria, entro 30 giorni, una quietanza attestante l’avvenuta estinzione dell’obbligazione perché procedano alla cancellazione dell’ipoteca. Una verifica, a distanza di altri tre mesi, è caldamente suggerita.

19. Ombudsman bancario, gratis

Per ogni controversia con banche o mediatori l’Ombudsman bancario agisce come giudice super-partes in tempi ragionevoli e gratuitamente.

20. Agevolazioni per la casa

Vantaggi fiscali non trascurabili sono previsti in considerazione della finalità del mutuo. E’ bene quindi consigliarsi con un notaio o un commercialista. Ad esempio, chi non possieda già altre abitazioni godrà di agevolazioni fiscali sia al momento del rogito, sia nella detrazione IRPEF degli interessi pagati per il mutuo.