Estinzione Anticipata
Può accadere che una serie di circostanze favorevoli per il debitore gli diano l’opportunità di procedere ad una estinzione anticipata del debito. Questa è una possibilità prevista dalla legge, perciò deve essere contemplata in ogni contratto di mutuo.
L’estinzione anticipata muta profondamente gli accordi presi, portando inevitabilmente a rivedere i conteggi fatti ed inclusi sotto forma di allegati approvati nel contratto di mutuo sottoscritto davanti al Notaio.
Sono previsti due tipi di estinzione anticipata:
- estinzione parziale: in questo caso, tutto il capitale versato anticipatamente verrà tolto dall'ammontare residuo del debito; la banca non può quindi chiedere interessi su quel debito e il valore della rata verrà ridotto sulla base della quota estinta;
- estinzione totale: corrisponde alla conclusione del mutuo, con l'aggiunta della penale di estinzione anticipata.
Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, l’estinzione anticipata è generalmente vista dalle banche come un fatto negativo. La mancata esposizione del debitore per l’intero periodo concordato priva infatti la banca di quella porzione di interessi che costituiscono la propria remunerazione per l’aver potuto mettere nella disponibilità del debitore l’intera somma desiderata.
In un’ottica prettamente giuridica si verrebbe quindi a verificare in capo alla banca un danno per il cosiddetto "lucro cessante", il guadagno che viene meno e che avrebbe continuato a percepire se il debitore avesse dato seguito al contratto nei termini e per tutta la durata concordata.
Per ovviare a contenziosi di lunga durata ed esito spesso incerto, è prassi includere negli accordi una penale nel caso di estinzione anticipata del mutuo calcolata sotto forma di percentuale.
Condizioni particolari sono previste per i mutui esenti per legge dalla penale di estinzione anticipata; si tratta, sulla base del Decreto n° 7 del 31 gennaio 2007 (cosiddetto Decreto Bersani), di tutti i mutui sottoscritti dopo il 2 febbraio 2007, con cui persone fisiche desiderano finanziare l'acquisto di un immobile ad uso di abitazione o per attività economiche o professionali. Lo stesso decreto stabilisce poi un limite massimo per le penali dei mutui stipulati fino al 2 aprile 2007, a seconda che si tratti di mutui a tasso fisso o variabile.
